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LE CAHIER JURIDIQUE

LA PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE DES BÂTIMENTS : PROMESSE OU ILLUSION ?

ou une inscription au titre de monument historique, ******
la sécurité des biens et des personnes, etc.), Le dispositif mis en place par le gouvernement a
• de modifi cation de l’activité exercée dans les débuté par de l’information puis de l’incitation.
bâtiments ou du volume de cette activité, Est maintenant venu le temps de l’obligation et
• des coûts de travaux manifestement disproportionnés des sanctions qui en sont le corollaire.
par rapport aux avantages attendus en L’analyse des seuils de consommation fi xés par le DPE
termes d’économie d’énergie fi nale, montre que vont sortir du marché locatif des logements
• des variations climatiques. qui répondaient aux critères de consommation des années
Les objectifs peuvent également être mutualisés 50. Il aura donc fallu 75 ans pour parvenir à améliorer la
pour un propriétaire détenant un patrimoine consommation énergétique des bâtiments les plus énergivores.
immobilier comportant plusieurs bâtiments. Les objectifs quantitatifs montrent que les seuils qui devront
être atteints en 2050, soit dans 25 ans, sont les seuils de
En cas de non-respect des objectifs, le préfet pourra mettre en consommation de la catégorie A, ce qui reviendra à exclure
demeure le propriétaire et le preneur d’établir un programme les logements inclus dans toutes les autres catégories.
d’action. Faute de transmission de ce programme dans un Il paraît donc évident que le rythme de la rénovation
délai de 6 mois, le préfet pourra mettre en demeure l’assujetti énergétique des bâtiments anciens ne pourra pas suivre les
d’établir le programme d’action dans un délai de 3 mois. objectifs programmatiques des lois successives. Le meilleur
À défaut, l’assujetti se verra infl iger une amende moyen d’amélioration de la performance énergétique des
administrative pouvant aller jusqu’à 1 500 euros bâtiments réside donc dans les normes de construction,
pour les personnes physiques et 7 500 euros pour le recours à de nouveaux matériaux et à de nouvelles
les personnes morales par bâtiment concerné, outre méthodes de construction, à de nouveaux équipements
la publication sur un site internet étatique. plus performants. Elle passe donc par la recherche et par
l’intégration de nouveaux procédés dans les process de
L’impact sur les loyers construction. En cela, la règlementation thermique et les
À terme, le respect des objectifs nécessitera la réalisation différents labels de performance ont grandement contribué à
de travaux destinés à réaliser des économies d’énergie. améliorer la performance énergétique des bâtiments neufs.
Ces travaux auront, compte-tenu de leur poids fi nancier, L’amélioration passe donc par des programmes de
un impact sur l’équilibre économique du bail. construction venant en renouvellement de bâtiments
anciens. Mais pour cela, encore faudrait-il que le secteur de
Si le bailleur réalise les travaux d’amélioration, la construction puisse obtenir des mairies les autorisations
il pourra prétendre à une augmentation de la de construire. L’un des principaux obstacles à la reprise
valeur locative. S’il s’agit de modifi cation des du secteur de la promotion immobilière réside bien
caractéristiques du local ou d’améliorations, le bailleur dans la complexité à obtenir lesdites autorisations.
pourra obtenir le déplafonnement du loyer. La diffi culté réside également dans l’équation économique.
Tant la rénovation de bâtiments anciens que la production de
Si le preneur supporte le coût de réalisation de ces logements neufs aux performances améliorées ont un coût.
travaux, le preneur pourrait s’en prévaloir pour Or, à ce jour, les candidats acquéreurs ne sont pas prêts à
solliciter une réduction de la valeur locative. supporter ces coûts alors que, au regard de l’augmentation
des taux d’intérêt, leur capacité à accéder à la propriété est
Ces travaux d’amélioration peuvent avoir un impact dès lors de plus en plus complexe. Les bailleurs ne sont pas davantage
que les objectifs n’ont pas de caractère impératif. Lorsque prêts à assumer ces coûts alors qu’ils sont surchargés de
les dates fi xées par le décret auront été atteintes, les taxes. Les preneurs ne le sont pas davantage, qu’il s’agisse
bâtiments devront respecter ces objectifs de consommation. des particuliers dont le pouvoir d’achat ne cesse de
On peut donc penser qu’à cette date, le bailleur qui loue un s’éroder, ou des entreprises qui peinent pour beaucoup à
bâtiment ne remplissant pas les objectifs de consommation se relever de diffi cultés conjuguées liées aux crises sociales,
manquera à son obligation de délivrance, le bâtiment à la crise sanitaire, à une modifi cation profonde des modes
n’étant pas conforme aux normes environnementales. de distribution et à une baisse de la consommation.
La performance énergétique n’a donc pas qu’une incidence La meilleure chance réside dans la capacité des industriels
sur l’équilibre économique du bail mais elle impacte de la fi lière à produire de moins en moins cher les outils et
également la nature des obligations de chacune des parties. matériaux destinés à réduire la consommation énergétique
À terme, la charge de mise en conformité risque d’être des bâtiments. Cela se fera, mais le retour sur les décennies
supportée par le bailleur s’il n’a pas en amont pris les écoulées depuis les années 70 montre que le chemin
dispositions pour défi nir au bail les moyens d’atteindre les sera certainement beaucoup plus long que les objectifs
objectifs et de s’assurer de la refacturation des travaux programmatiques fi xés par nos gouvernements successifs.
ainsi déterminés dans les programmes d’action.
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