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Fiscalité.

Les travaux dans l’immeuble

Tolérance de l’administration fiscale • Comment justifier que l’engagement de - Le syndic ou l’administrateur de biens
(BOI-ENR-DMTOI-10-40 n° 120) : construire a bien été respecté ? doit déterminer la proportion exacte de
locaux affectés à l’habitation (1) en fonc-
- Un immeuble est considéré comme L’acquéreur doit justifier, à l’expiration tion des tantièmes pour les immeubles
neuf s’il ne comporte pas de planchers du délai qui lui est imparti pour construire, en copropriété, sur déclaration des co-
non porteurs et que tous les autres de l’exécution des travaux auxquels il s’est propriétaires (à défaut, le local est
éléments de second œuvre sont remis à engagé (l’administration ne peut pas le considéré comme à usage autre que
l’état neuf redresser avant, même si, par exemple, d’habitation) ou (2) en fonction de la
le terrain est acquis non constructible répartition des parties communes opérée
Un immeuble rénové peut donc être avec l’espoir qu’il le devienne au cours au moins une fois par an par le proprié-
ancien au regard de la TVA (en l’absence des 4 ans) (Cass. Com. 29 janvier taire pour déterminer le montant des
de planchers non porteurs / en présence 2020, n° 17-26018). charges récupérables auprès des loca-
que de planchers porteurs) et neuf en taires.
au regard des droits d’enregistrement : • La justification des travaux prévus dans
l’engagement est assurée (BOI-ENR- - Locaux vacants : en fonction de la
- Achat d’un immeuble ancien (en raison DMTOI-10-40 n° 230) : nature et de la destination du local.
de l’absence d’un élément de second
œuvre : seuls 5 éléments de second - au moyen d’une déclaration spéciale - Attestation à remettre aux prestataires
œuvre rendus à l’état neuf) ➠ hors TVA, n° 940-SD (CERFA n° 10480), dispo- pour établir la facture.
avec engagement de construire / exoné- nible en ligne sur le site « www.impots.
ration de droits d’enregistrement. gouv.fr » (CGI, ann. II art. 244 et ann. - Répartition des charges sur base HT.
III art. 266 bis).
- Engagement de construire respecté - Le taux de 10 % est ensuite réparti
dès l’acquisition (5 éléments de second - ou au moyen du dépôt en mairie de la entre les seuls locaux à usage total ou
œuvre d’ores et déjà rendus à l’état Déclaration Attestant de l’Achèvement principal d’habitation.
neuf) ➠ exonération de droits d’enregis- des Travaux et de la Conformité des
trement sur acquisition validée Travaux de construction ou d’aménage- • Cas n°2 : Immeuble collectif comportant
ment au permis délivré ou de la décla- au moins 50 % de locaux à usage d’ha-
1.3 - DATE D’ACHÈVEMENT ration préalable (C. Urb. Art. L.462-1). bitation.
D’UN IMMEUBLE NEUF
1.4 - TRAVAUX DANS - Le taux de 10 % s’applique à la totalité
• Point de départ des délais de 2 ans, 5 ans, L’IMMEUBLE : PARTIES des travaux portant sur les parties com-
20 ans. COMMUNES munes.
L’achèvement intervient lors du dépôt à
la mairie de la Déclaration prévue par la • Les travaux portant sur les parties • Le syndic ou l’administrateur de biens
règlementation relative au permis de communes d’un immeuble collectif affé- détermine sous sa propre responsabilité
construire (Art. 269, 1, b du CGI) : rentes à des locaux affectés principale- si l’immeuble est affecté à usage d’habi-
Déclaration Attestant de l’Achèvement ment (>50 %) ou exclusivement à une tation pour au moins 50 %.
des Travaux et de la Conformité des activité professionnelle, commerciale,
Travaux - DAACT. industrielle ou administrative sont soumis 1.5 - TVA
au taux normal de la TVA. SUR MARGE
• Une date autre que celle du dépôt de la
DAACT peut être retenue : la date • Les dépendances d’un local (caves, ga- • Conformément aux dispositions de
d’achèvement des travaux mentionnée rages) suivent le régime du local auquel l’Article 268 du CGI (version en vigueur
sur la DAACT qui est antérieure à la elles se rattachent. depuis le 12 juin 2011), « S’agissant de la
date de dépôt de cette déclaration en livraison d’un terrain à bâtir, ou d’une li-
mairie prévaut, sauf preuve contraire • Cas n°1 : Immeuble collectif affecté à vraison d’immeubles achevés depuis plus
(CE 14 avril 2022 n° 457246). moins de 50 % à usage d’habitation de cinq ans pour laquelle a été formulée

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