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Gestion locative.

Le bail face aux travaux et à la transformation de l’immeuble

- au recrépiment du bas des murailles des 1° à 3° du même article, à l'exception des
appartements et autres lieux d'habitation logements-foyers et des logements destinés
à la hauteur d'un mètre, aux travailleurs agricoles qui sont soumis
- aux pavés et carreaux des chambres, à des règlements spécifiques.
lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de
cassés, Le bailleur est obligé :
- aux vitres, à moins qu'elles ne soient a) De délivrer au locataire le logement en
Maître Philippe REZEAU.
Avocat à la Cour d’Appel de Paris cassées par la grêle ou autres accidents bon état d'usage et de réparation ainsi
QUANTUM Avocats extraordinaires et de force majeure, dont que les équipements mentionnés au contrat
le locataire ne peut être tenu, de location en bon état de fonctionnement ;
- aux portes, croisées, planches de cloison toutefois, les parties peuvent convenir par
ou de fermeture de boutiques, gonds, tar- une clause expresse des travaux que le lo-
gettes et serrures. » cataire exécutera ou fera exécuter, et des
modalités de leur imputation sur le loyer ;
Lorsque le propriétaire a consenti un • Il convient surtout de relever qu’il est cette clause prévoit la durée de cette im-
droit de jouissance sur l’immeuble par possible de déroger à ce texte, dont les putation et, en cas de départ anticipé du
un bail, il en a nécessairement abandonné dispositions ne sont pas d’ordre public. locataire, les modalités de son dédomma-
la pleine maîtrise. Dès lors, si des travaux gement sur justification des dépenses
sont nécessaires pour l’entretien ou la 1.1. EN MATIÈRE DE BAIL effectuées ; une telle clause ne peut
transformation de l’immeuble, il devra D’HABITATION concerner que des logements répondant
composer avec les droits locatifs qu’il a aux caractéristiques définies en application
consentis. Il est donc indispensable • Pour les baux soumis à la loi du 6 juillet des premier et deuxième alinéas ;
d’examiner qui a la charge des travaux 1989, la répartition des travaux est régie
(1) comment résilier les baux s’il faut par les textes législatifs et réglementaires. b) D'assurer au locataire la jouissance
libérer l’immeuble (2). Le bailleur peut paisible du logement et, sans préjudice des
dans certaines circonstances avoir intérêt • Il résulte des dispositions de l’article 6 dispositions de l'article 1721 du code civil, de
à changer l’usage du bien (3). de la loi du 6 juillet 1989 que : le garantir des vices ou défauts de nature
« Le bailleur est tenu de remettre au loca- à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés
1. SUR LES TRAVAUX taire un logement décent ne laissant pas dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de
apparaître de risques manifestes pouvant la clause expresse mentionnée au a)
• Lorsque des travaux sont nécessaires porter atteinte à la sécurité physique ou à ci-dessus ;
dans un bien loué, se pose naturellement la santé, exempt de toute infestation d'es-
la question de la prise en charge finan- pèces nuisibles et parasites, répondant à c) D'entretenir les locaux en état de servir
cière de ces travaux entre le bailleur et un critère de performance énergétique à l'usage prévu par le contrat et d'y faire
le preneur. minimale, défini par un seuil maximal de toutes les réparations, autres que locatives,
consommation d'énergie finale par mètre nécessaires au maintien en état et à l'en-
• L’article 1754 du Code Civil opère une carré et par an, et doté des éléments le tretien normal des locaux loués ;
distinction entre les réparations locatives rendant conforme à l'usage d'habitation.
ou de menus entretiens qui sont à la Un décret en Conseil d'État définit le cri- d) De ne pas s'opposer aux aménagements
charge du locataire et les autres répara- tère de performance énergétique minimale réalisés par le locataire, dès lors que ceux-
tions. La définition posée à l’article 1754 à respecter et un calendrier de mise en ci ne constituent pas une transformation
du Code Civil est désormais totalement œuvre échelonnée. de la chose louée. »
dépassée puisque les réparations loca-
tives sont : Les caractéristiques correspondantes sont Les caractéristiques du logement
définies par décret en Conseil d'État pour décent
« Les réparations à faire : les locaux à usage de résidence principale
- aux âtres, contre-cœurs, chambranles ou à usage mixte mentionnés au deuxième • Les caractéristiques du logement décent
et tablettes de cheminées, alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux sont fixées par le décret 2002-120 du

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