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Les clauses de souffrance Le plus souvent, les baux comportent tif légitime et sérieux au sens de ce
des clauses d’aménagement de ces texte.
• Lorsque le bailleur souhaite réaliser des dispositions.
travaux dans l’immeuble, les dispositions Cour de Cassation, Chambre civile 3, du
de l’article 1724 du Code Civil ont vo- 2. SUR LA RÉSILIATION 24 novembre 2004, n° 03-13.571
cation à s’appliquer : DES BAUX CA PARIS, 17 déc. 2013
CA TOULOUSE, 3 chambre, 1 section,
re
e
« Si, durant le bail, la chose louée a besoin • La réalisation de travaux, notamment 12 avril 2011 - n° 09_06083
de réparations urgentes et qui ne puissent lorsqu’il s’agit de la restructuration d’un lI est constant que peut constituer un
être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit immeuble, peuvent rendre nécessaire la motif légitime et sérieux au sens de l’ar-
les souffrir, quelque incommodité qu'elles résiliation des baux. ticle 15 -1, un motif non imputable au
lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant locataire consistant en la démolition de
qu'elles se font, d'une partie de la chose 2.1. EN MATIÈRE DE BAIL l’immeuble en vue de la reconstruction
louée. D’HABITATION de ce bâtiment.

Mais, si ces réparations durent plus de • Il résulte des dispositions de l’article 15 CA CAEN 17 déc. 2020
vingt et un jours, le prix du bail sera diminué de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur En l’occurrence, le congé pour motif
à proportion du temps et de la partie de la ne peut donner congé à son locataire et sérieux et légitime du 30 janvier 2017
chose louée dont il aura été privé. reprendre la jouissance des lieux qu’à la est justifié par le motif légitime et sérieux
fin de la durée du bail, soit 3 ans si le de réalisation de travaux dans l’ensemble
Si les réparations sont de telle nature qu'elles bailleur est une personne physique et 6 des locaux loués, travaux consistant
rendent inhabitable ce qui est nécessaire ans si le bailleur est une personne mo- dans la réhabilitation, la restructuration
au logement du preneur et de sa famille, rale. Pendant cette durée, le bailleur ne et la rénovation intégrale de l’intérieur
celui-ci pourra faire résilier le bail. » pourra donc entreprendre ces travaux de l’immeuble situé..., avec création de
s’il prive le locataire de la jouissance des sept logements dont deux en duplex.
• Ces clauses dites de souffrance sont lieux. Si la jouissance paisible est per-
valables dès lors qu’elles ne remettent turbée, le bailleur s’expose au paiement CA TOULOUSE 6 déc. 2011
pas totalement en cause la jouissance de dommages et intérêts. Ce projet, qui a évolué en raison d’achats
des locaux, auxquels cas le bailleur de terrains successifs, est bien réalisé
manquerait à son obligation de délivrance. • En revanche, si les travaux sont réalisés dans l’optique de construire un ensemble
à l’échéance du bail, le bailleur peut don- immobilier d’envergure (40 puis 80 lo-
Les travaux en cas de perte ner congé à son locataire moyennant un gements) et le congé délivré par Madame
de la chose louée. préavis donné au moins 6 mois à l’avance S. était bien motivé par la réalisation
par lettre recommandée avec accusé de future de ce programme immobilier.
Cette hypothèse est régie par les dispo- réception ou par acte extrajudiciaire. La
sitions de l’article 1722 du Code Civil : loi ne prévoit que 3 hypothèses pour don- Le motif légitime et sérieux exigé par l’ar-
« Si, pendant la durée du bail, la chose ner congé en fin de bail : ticle 15- II de la loi du 6 juillet 1989 est
louée est détruite en totalité par cas donc bien caractérisé.
fortuit, le bail est résilié de plein droit ; - le congé pour vendre,
si elle n’est détruite qu’en partie, le pre- 2.2. EN MATIÈRE
neur peut, suivant les circonstances, - le congé pour reprise pour habiter, DE BAIL COMMERCIAL
demander ou une diminution du prix, ou
la résiliation même du bail. Dans l’un et - le congé pour motif légitime et sérieux. • La durée des baux commerciaux est a
l’autre cas, il n'y a lieu à aucun dédom- minima de 9 ans. Si le preneur peut, en
magement. » • La jurisprudence considère que la application des dispositions de l’article
volonté du bailleur de réaliser des L.145-4 du Code de Commerce, don-
• Ces dispositions ne sont pas d’ordre travaux incompatibles avec le maintien ner congé à la fin de chaque période
public, de sorte qu’il peut y être dérogé. de la relation locative constitue un mo- triennale, sauf dérogation au contrat, le

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