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Copropriété.

Le changement de destination des parties privatives

de l’immeuble

restaurant de dix-huit couverts dans un des autres copropriétaires (Cass. 3 civ., Ont été jugées irrégulières comme
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immeuble à usage mixte d’habitation et 8 juin 2017, n° 16-13.280, F-D). contraires à la destination de l’immeuble
commercial (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 10 les changements d’affectation suivants :
mars 2010, n° 08/14287) ; PLUSIEURS DIFFICULTÉS :
➤ installation d’un local d’habitation dans
➤ transformation de l’appartement d’un 1°/ L’existence de clauses un immeuble à vocation exclusivement
copropriétaire en local commercial dans restrictives contenues dans commerciale (CA Aix-en-Provence, 4
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un immeuble à usage mixte d’habitation, le règlement de copropriété ch. B, 14 oct. 2004) ;
professionnel et commercial (CA Fort-
de-France, ch. civ., 26 févr. 2010, • Article 8, I, al. 2 : « Le règlement de ➤ transformation en locaux d’habitation
n° 08/00344) ; copropriété ne peut imposer aucune res- d’une boutique en rez-de-chaussée
triction aux droits des copropriétaires en alors que ce niveau est réservé aux
➤ transformation par un copropriétaire dehors de celles qui seraient justifiées par commerces nécessaires à desservir la
de ses bureaux en appartements dans la destination de l'immeuble, telle qu'elle copropriété (Cass. 3 civ., 26 avr. 2006,
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un immeuble à destination d’habitation est définie aux actes, par ses caractères n° 05-12.545), à l’inverse, installation
bourgeoise (CA Paris, 23 ch. B., 12 janv. ou sa situation ». d’une activité commerciale dans des
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2006) ; appartements en étage alors que le seul
➟ La nature contractuelle du règlement le rez-de-chaussée de l’immeuble est à
➤ transformation de deux bureaux en de copropriété, interdit à tout coproprié- usage commercial (Cass. 3 civ., 20 mai
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appartements, dans une copropriété à taire de modifier l’affectation des parties 1998, n° 96-16.235) ;
usage d’habitation à l’exception de privatives de son lot en violation d’une
certains lots qui ont eu une affectation stipulation du règlement (CA Paris, pôle ➤ installation d’une salle de jeux Lasers
d’habitation avant de recevoir celle de 4, ch. 2, 24 mars 2021, n° 17/16372). dans un immeuble de grand standing
bureaux (CA Montpellier, ch. 1 , sect. B, Exemple : un copropriétaire ne peut louer (Cass. 3 civ., 23 mai 2006 n° 15-14.482) ;
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16 janv. 2001) ; une chambre de bonne à un étudiant
alors que le règlement de copropriété ➤ affectation de l’unique local profes-
➤ transformation par division d’un lot à en réserve strictement l’occupation au sionnel à l’habitation dans un immeuble
usage de garage en deux nouveaux lots, personnel des seuls copropriétaires et à destination mixte d’habitation et pro-
l’un restant à usage de garage et l’autre interdit la location à des tiers. fessionnel (CA Versailles, ch. 4, 8 sept.
devenant à l’habitation, et de deux lots 2014, n° 13/06464) ;
à usage de grenier en logements d’ha- ➟ A contrario, a été jugée licite, car
bitation, dans un immeuble à destination justifiée par la destination de l’immeuble, ➤ installation d’une synagogue comme
d’habitation bourgeoise (CA Dijon, ch. la clause d’un règlement de copropriété établissement recevant du public de
civ. 1, 9 déc. 2014, n° 13/00765) ; imposant que les lots à usage commercial type V et de 5 catégorie, susceptible
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de l’immeuble soient utilisés pour des de recevoir un effectif inférieur à deux
➤ la transformation d’un lot à usage de commerces de luxe. (Cass. 3 civ. 13 nov. cents personnes dans un local à usage
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garage en commerce d’antiquité bro- 2013 n° 12-24446). de boutique au sein d’un immeuble en
cante, dans un immeuble à usage mixte copropriété destiné essentiellement à
d’habitation, professionnel et de com- 2°/ L’incertitude quant l’habitation bourgeoise (CA Paris, pôle
merce (CA Toulouse, ch. 1 , sect. 1 , 10 à l’appréciation de la destination 4, ch. 2, 13 nov. 2013, n° 11/20241) ;
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déc. 2007) ; de l’immeuble
➤ transformation d’un bureau, accessoire
➤ la pose d’une boîte aux lettres dans le • Notion de destination de l’immeuble : d’un appartement du premier étage
hall de l’immeuble pour une ancienne critère essentiel d’appréciation de la d’un immeuble en studio indépendant
remise transformée en logement dès licéité du changement d’usage des lots ; bouleversant l’économie d’une petite
lors que la transformation à usage d’ha- indétermination et subjectivité de la no- copropriété qui compterait alors quatre
bitation de ce lot n’est pas contraire à la tion sont facteurs d’insécurité juridique niveaux habitables distincts dont le der-
destination de l’immeuble ou aux droits pour le copropriétaire. nier ne serait accessible que par un

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