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Copropriété.

Le changement de destination des parties privatives

de l’immeuble

I. DÉTERMINATION DE L’AFFECTATION
DES PARTIES PRIVATIVES
A. DISTINCTION ENTRE DESTINATION – AFFECTATION ET USAGE

• L’expression « destination » des parties privatives, quoique résultant de la terminologie
employée par le législateur de 1965, est plutôt maladroit, comme relevant quasiment
Laurence GUEGAN-GELINET.
Avocate au Barreau de Paris d’un pléonasme.
Spécialiste en Droit Immobilier
• On préférera celle d’« affectation » des parties privatives ➜ à l’avantage d’éviter le
risque de confusion entre destination des parties privatives et destination de l’immeuble,
notion clé des rapports de copropriété.
• L’affectation tend à définir les usages qui doivent être faits de telle ou telle partie du
bâtiment soumis au statut de la copropriété : affecter un lot de copropriété consiste
Fondements : à stipuler qu’il s’agit par exemple d’un appartement, d’un local commercial, d’un bureau,
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 d’un garage, d’une cave, d’un grenier.

Article 2, al. 2 : « Les parties privatives
sont la propriété exclusive de chaque L’affectation se distingue Ce qui est fait du lot
copropriétaire ». ainsi de l’usage ➜ et non ce qui peut en être fait
Article 8, I, al. 2 : « Le règlement de ➜ ➜
copropriété ne peut imposer aucune Détermine un potentiel Reflète une réalité
restriction aux droits des copropriétaires
en dehors de celles qui seraient justifiées
par la destination de l'immeuble, telle
qu'elle est définie aux actes, par ses B. AFFECTATION DES PARTIES PRIVATIVES DE CHAQUE LOT :
caractères ou sa situation ». ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION

Article 9, I, al. 1 : « Chaque copro- • Elle est fixée librement.
priétaire dispose des parties privatives
comprises dans son lot ; il use et jouit • Les seules restrictions possibles sont celles justifiées par la destination de l’immeuble.
librement des parties privatives et des
parties communes sous la condition de C. AFFECTATION DES PARTIES PRIVATIVES : COMPOSANTS OBJECTIFS
ne porter atteinte ni aux droits des autres
copropriétaires, ni à la destination de • Consistance matérielle des locaux : clauses réputées non écrites ; greniers, réserves
l'immeuble ». (Cass. 3 civ. 12 janvier 1982), pièces sous combles (Cass. 3 civ. 20 mars 1978).
e
e
Article 26, al. 7 : « L'assemblée générale • État général de l’immeuble.
ne peut, à quelque majorité que ce soit,
imposer à un copropriétaire une modi- • De manière générale, configuration des lieux ; quartier (sex-shop).
fication à la destination de ses parties
privatives ou aux modalités de leur D. AFFECTATION DES PARTIES PRIVATIVES :
jouissance, telles qu'elles résultent du DESTINATION DE L’IMMEUBLE
règlement de copropriété ».
Article 8, I, al. 2 : « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux
droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de
l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

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